苦等3個(gè)月，未科三兄弟二手房終于開單，卻是來(lái)砸盤的？

自8.5新政以來(lái)，未科三兄弟不僅掛價(jià)一路下跌，成交量也趨于零。

上周，一張二手房成交截圖傳出：未來(lái)悅89㎡成交，總價(jià)350萬(wàn)，單價(jià)4萬(wàn)/㎡以下。這是怎么回事？我是不相信的，三個(gè)月沒(méi)成交，一成交就砸盤了？ “未科終于不行了？”總有人對(duì)此喜聞樂(lè)見(jiàn)。

理智分析一下：每個(gè)板塊都有做低價(jià)格的情況，奧體也有5萬(wàn)，未科就是真實(shí)價(jià)格了嗎？很快，又傳出另一張截圖，未來(lái)悅89㎡522萬(wàn)成交。

為此，我咨詢了多位中介，得到的回復(fù)非常一致：沒(méi)有這個(gè)價(jià)格，肯定做低了。 

其中一位中介告訴我，最近未來(lái)悅成交了兩套89㎡，都不帶車位，一套5樓，總價(jià)520萬(wàn)；另一套7樓，總價(jià)522萬(wàn)。“350萬(wàn)這套房源，大概率是5樓的520萬(wàn)”。 

另一位中介的回復(fù)也較為靠譜，目前他能查到的記錄是成交了2套，總價(jià)都在500萬(wàn)以上。

有一套房源最近客戶還價(jià)到500萬(wàn)，但房東心理價(jià)位是530多萬(wàn)。再聯(lián)系房東時(shí)，說(shuō)“賣掉了”。 由于這兩套房子都剛成交，官網(wǎng)上還未顯示簽約記錄。是否會(huì)是“截圖成交”，還有待時(shí)間檢驗(yàn)。

02 

就在前一周，我在中介朋友圈里看到的未科三兄弟急售房源，價(jià)格都還在500萬(wàn)以上。

正常來(lái)說(shuō)，房東探底，會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)降，最終達(dá)到一個(gè)購(gòu)房者和房東都能接受的價(jià)格。 

其次，除非有特殊情況，不然賣掉房子，必然要有新的標(biāo)的，而這個(gè)價(jià)格已不符合新建倉(cāng)的邏輯。 

蒲荷蕓邸上次開盤160套房源，無(wú)房戶135個(gè)月社保，有房戶188個(gè)月社保，中簽率9.5%，還要限售。

 一是中簽概率很低，二是價(jià)格已經(jīng)37710元/㎡，對(duì)比這套房源只高了2000元/㎡左右。雖說(shuō)蒲荷蕓邸是洋房，但位置上要比未來(lái)悅稍差一截。 

華潤(rùn)綠汀路項(xiàng)目新房限價(jià)也要36100元/㎡，搖號(hào)到交付，期間還要時(shí)間、資金成本。

更何況，未科三兄弟戶型都做得不錯(cuò)，得房率也比較高。像89㎡，現(xiàn)在市面上的高層產(chǎn)品，由于受政策限制，已經(jīng)很難做到三房?jī)尚l(wèi)了。

未科次新房，肯定漲不上去了。只要大行情還在往下走，誰(shuí)也沒(méi)法獨(dú)立行情、獨(dú)善其身。但要跌，未科也不會(huì)一下子坍塌，一樣是一步步來(lái)。

再退一步講，冒出一個(gè)房東第二天就想套現(xiàn)拿到錢急用，“我的房子我做主”，就想350萬(wàn)賣了，誰(shuí)也管不著。但哪怕350萬(wàn)是真實(shí)成交，也不能代表目前未科的二手行情。其他房東不用慌張。

記住，二手房市場(chǎng)是零售市場(chǎng)，脫離實(shí)際行情的、明顯浮夸的最高價(jià)成交價(jià)和最低價(jià)，哪怕是真實(shí)成交，也都與非當(dāng)事人無(wú)關(guān)。更何況，截圖亂飛，套路居多。

03 

不可否認(rèn)，這兩三個(gè)月，未科三兄弟確實(shí)“不再是熱搜上的超級(jí)話題”，有點(diǎn)像過(guò)氣的女明星。 

因?yàn)�，從正式的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去三個(gè)月，未科三兄弟不僅只成交了2套房源，掛牌降得還不是一星半點(diǎn)。

追漲時(shí)，你萬(wàn)人矚目，殺跌時(shí)，你無(wú)人問(wèn)津。 

要知道，兩個(gè)月前我去未科，當(dāng)時(shí)三兄弟89㎡的急售房源，樓層好點(diǎn)的報(bào)價(jià)在650萬(wàn)左右，樓層差點(diǎn)的570-600萬(wàn)，還不帶車位。 

手邊買房數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)悅6月成交一套126㎡，單價(jià)約6.4萬(wàn)/㎡；中南樾府5月成交一套89㎡，單價(jià)6.7萬(wàn)/㎡，總價(jià)597萬(wàn)；東原印未來(lái)也有不少房源成交價(jià)在6.7、6.6萬(wàn)/㎡。

哪怕是按照89㎡530萬(wàn)成交，單價(jià)也降了近6000元/㎡。而且這還不排除高峰期時(shí)，未科三兄弟價(jià)格有做低的可能性，實(shí)際降的還要多。 

目前，在貝殼網(wǎng)上，未科三兄弟的掛牌價(jià)還普遍在6萬(wàn)+、7萬(wàn)+。但按中介所說(shuō)，也僅僅是明面上的掛牌價(jià)不肯降，部分誠(chéng)心賣的房源實(shí)際已經(jīng)在6萬(wàn)上下了。

 

我看的一套89㎡，13樓中間套，房東要求帶車位565萬(wàn)。房源三房?jī)尚l(wèi)，全明方正，客廳帶陽(yáng)臺(tái)，沒(méi)有居住過(guò)的痕跡。 看房當(dāng)日，中介透露可以再幫我去談?wù)剝r(jià)格。

不過(guò)，僅一天，中介又來(lái)聯(lián)系我：“這套房子看的人比較多，房東想漲到570萬(wàn)了。” 可能是中介的話術(shù)和套路，也可能是房東真想漲價(jià)。但以570萬(wàn)帶車位的價(jià)格，現(xiàn)在還沒(méi)成交。 

另一套印未來(lái)123㎡，也是急售，掛價(jià)830萬(wàn)，單價(jià)6.7萬(wàn)/㎡。房源已經(jīng)連續(xù)降價(jià)370萬(wàn)，價(jià)格還能再談。 

04 

談未科，不談奧體，兩邊房東都不答應(yīng)。

兩個(gè)都是同樣近兩年瘋狂漲價(jià)，同樣在杭州新興的熱門板塊，兩個(gè)都是炒房坐莊最活躍的“資本游戲市場(chǎng)”。 不過(guò)與未科三個(gè)月不開一單相比，光10月，創(chuàng)世紀(jì)就成交了8套，網(wǎng)簽均價(jià)64100元/㎡，盡管價(jià)格也有下降，但成交量卻明顯上升。

對(duì)比未科三兄弟降價(jià)還沒(méi)成交的局面： 一是，未科還是投資客太多了。西溪公館200多套掛牌，投資客拋售情緒越來(lái)越重，影響整個(gè)未科的二手房?jī)r(jià)，這種不斷砸盤的操作，對(duì)三兄弟自然也有影響。

奧體的投資客也在洗籌換碼，但相對(duì)井然有序。價(jià)格也一步步實(shí)探往下出貨，至少?zèng)]有砸盤現(xiàn)象。 

二是，有亞運(yùn)會(huì)在，奧體光環(huán)就在，對(duì)奧體始終會(huì)有一個(gè)非買不可的理由。另外，地理位置決定了，未科的接盤俠，還是以在未來(lái)科技城、城西方向一帶工作的人為主，而奧體輻射的范圍更廣。 

未科的未來(lái)依然是星辰大海，產(chǎn)業(yè)在不斷引進(jìn)，綠汀路TOD今年落地。只不過(guò)，任何事物發(fā)展都有必然的規(guī)律，發(fā)展得快了，就要慢下來(lái)調(diào)整。世界上找不出一個(gè)運(yùn)動(dòng)員能以百米沖刺的速度，跑完馬拉松。

隨著未科價(jià)格一點(diǎn)點(diǎn)下來(lái)，從數(shù)據(jù)來(lái)看，最近看房的人確實(shí)變多了。手邊買房數(shù)據(jù)顯示，近30天，未來(lái)悅帶看量是351次。按計(jì)算，本來(lái)平均一周帶看82次，但最近7天帶看量高達(dá)124次。 

我們?cè)俚鹊染W(wǎng)簽數(shù)據(jù)，如果上文說(shuō)的兩套房源真實(shí)成交了，那就代表著未科三兄弟也能“以價(jià)換量”，說(shuō)明現(xiàn)階段，這個(gè)價(jià)格到位了。

對(duì)于想換籌的投資客來(lái)說(shuō)，不如先搶一波。 

要說(shuō)未科二手市場(chǎng)就此觸底回暖，我覺(jué)得還太早了一點(diǎn)。畢竟，接下來(lái)還有一系列未知的政策。關(guān)鍵是，只有1套、2套的成交，是拉不動(dòng)整體價(jià)格向上的。 

再說(shuō)了，新房限價(jià)36100元/㎡，未科三兄弟依然有2萬(wàn)多的倒掛。對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，接手還是有點(diǎn)困難。 

在逐漸理性的市場(chǎng)中，大家不妨把腳步放慢一點(diǎn)吧。