最熱的夏天，最涼的樓市

8月16日，周一，我國(guó)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了多組7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

看完數(shù)據(jù)，杠桿地產(chǎn)最想說(shuō)的一句話，最熱的夏天，房地產(chǎn)歇火了。

70個(gè)大中城市新房總體歇火，三線最為顯著

按照我國(guó)統(tǒng)計(jì)局的說(shuō)法，7月份商品住宅銷售價(jià)格漲幅回落。

具體來(lái)說(shuō)，7月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體都回落。

我們先看新房。據(jù)測(cè)算，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn)；

深圳上漲0.5%，漲幅與上月相同。

而6月份時(shí)，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.9%、0.5%、1.0%和0.5%。

不僅一線如此，杠桿地產(chǎn)注意到，7月，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；

三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)應(yīng)的6月時(shí)，二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說(shuō)二三線城市，月度環(huán)比漲幅是持續(xù)回落。大趨勢(shì)開始變了。

如上圖，新建商品住宅價(jià)格7月環(huán)比漲幅最高的幾個(gè)城市均為1個(gè)點(diǎn)。如下圖，6月時(shí)環(huán)比漲幅最大的濟(jì)南則是1.5個(gè)點(diǎn)，長(zhǎng)沙也有有1.3個(gè)點(diǎn)，無(wú)錫也有1.2個(gè)點(diǎn)，揚(yáng)州1.1個(gè)點(diǎn)。同樣，同比漲幅，7月最高的廣州10.9個(gè)點(diǎn)，6月時(shí)廣州同比漲11.6個(gè)點(diǎn)，銀川則是漲了11.2個(gè)點(diǎn)。

也就是說(shuō)，無(wú)論看總體趨勢(shì)，還是看最猛的城市，新建商品住宅漲幅都在回落。另外，有桿友可能會(huì)想，7月是夏天啊，漲幅回落不是正常嗎？對(duì)的，沒錯(cuò)，所以杠桿地產(chǎn)也找了2020年7月做對(duì)照。我們發(fā)現(xiàn)，2020年7月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%、二線城市0.5%、35個(gè)三線城市0.8%。

如上文所述，一二三線2021年7月環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.4%、0.2%——顯然和2020年同期比，都回落了。特別是三線城市最明顯。這也印證了一個(gè)常識(shí)，局面發(fā)生變化時(shí)，最不靠譜的還是較小的城市，大城市總體更穩(wěn)得住。

02
一二線城市二手房基本沒怎么漲，三線城市跌的更多了

接著我們看二手房。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和上海環(huán)比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個(gè)百分點(diǎn)；廣州上漲0.6%，漲幅與上月相同；深圳下降0.4%。

與之對(duì)應(yīng)的，我們注意到，6月時(shí)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)——注意，6月環(huán)比漲幅大不少，同時(shí)當(dāng)時(shí)漲幅還在擴(kuò)大。而到了7月，漲幅下降了。

7月，二線城市二手住宅環(huán)比漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。6月，二線城市二手住宅環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同——也就是說(shuō)，二線城市環(huán)比漲幅也出現(xiàn)了拐點(diǎn)。我們接著看三線城市，7月二手住宅價(jià)格，由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。6月，三線環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同——也就是說(shuō)三線城市之前就已經(jīng)不行了，到了7月直接轉(zhuǎn)跌。

比如我們看上圖，7月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)1個(gè)點(diǎn)的屈指可數(shù)，海南最高，漲了1.3個(gè)點(diǎn)，長(zhǎng)沙1.2個(gè)點(diǎn)。同比，廣州最高12.2個(gè)點(diǎn)。而6月時(shí)，如下圖，二手房環(huán)比漲幅超過(guò)1個(gè)點(diǎn)的城市也是非常少：北京、上海。

同比，當(dāng)時(shí)漲幅最高的也是廣州，13.2個(gè)點(diǎn)；然后徐州，同比漲了10.4個(gè)點(diǎn)。二手房6月同比跌的城市，其實(shí)也不少，7月更多了，特別是三線城市。我們?cè)俸?020年7月做個(gè)總趨勢(shì)比較。

當(dāng)時(shí)，一二三線城市二手住宅銷售價(jià)格，環(huán)比上漲0.7%、0.5%、0.5%——如上文杠桿地產(chǎn)所述，2021年7月一二三線二手住宅，環(huán)比上漲0.4%、0.2%、下降0.1%，都回落了。綜上，二手房市場(chǎng)進(jìn)入下行區(qū)間。一二線城市未來(lái)一段時(shí)間，可能是橫盤，部分地段肯定還會(huì)跌。

三線城市二手房不跌的，未來(lái)可能找不出幾個(gè)。

03
全國(guó)新開工面積下滑，開發(fā)商資金到位情況變差

說(shuō)完具體的新房、二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)，杠桿地產(chǎn)再根據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的其他地產(chǎn)數(shù)據(jù)，做個(gè)分析。我們先看投資。1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長(zhǎng)12.7%；比2019年1-7月增長(zhǎng)16.5%，兩年平均增長(zhǎng)8.0%。其中，住宅投資63980億元，增長(zhǎng)14.9%。

總體來(lái)說(shuō)這個(gè)增速還是可以，當(dāng)然和前幾個(gè)月比，明顯增速回落，如上圖，畢竟2020年當(dāng)時(shí)情況特殊。

如果看細(xì)節(jié)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)情況更特別。1-7月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資45306億元，同比增長(zhǎng)11.5%；中部地區(qū)投資17720億元，增長(zhǎng)20.0%；西部地區(qū)投資18717億元，增長(zhǎng)10.0%；東北地區(qū)投資3152億元，增長(zhǎng)8.1%。換句話說(shuō)，其實(shí)東、西、東北的投資增速都不高，主要是中部恢復(fù)性增長(zhǎng)。

那么我覺得，再過(guò)幾個(gè)月，中部增速也會(huì)回到正常區(qū)間，到時(shí)全國(guó)的投資增速可能就不高了。然后看一組有趣的數(shù)據(jù)。1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積891880萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%。

其中，住宅施工面積631072萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.4%。施工面積增速還行，不過(guò)房屋新開工面積118948萬(wàn)平方米，下降0.9%。其中，住宅新開工面積88474萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.4%。新開工明顯不行了，總體已經(jīng)下滑，住宅增速也是忽略不計(jì)。

不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8764萬(wàn)平方米，同比下降9.3%；土地成交價(jià)款5121億元，也下降4.8%。當(dāng)然，這個(gè)數(shù)據(jù)很有意思，說(shuō)明地價(jià)還是又漲了一點(diǎn)。銷售總體還不錯(cuò)。1-7月，商品房銷售面積101648萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.5%；比2019年同期增長(zhǎng)14.5%，兩年平均增長(zhǎng)7.0%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)22.7%。

商品房銷售額106430億元，增長(zhǎng)30.7%；比2019年1-7月增長(zhǎng)28.0%，兩年平均增長(zhǎng)13.1%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)33.1%。從上圖大趨勢(shì)上說(shuō)，雖然增速還行、價(jià)格也還行，但增速大幅往下走應(yīng)該是大概率。

特別是分區(qū)域看，東部地區(qū)商品房銷售面積42841萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.1%；銷售額61943億元，增長(zhǎng)36.7%。中部地區(qū)商品房銷售面積28359萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.1%；銷售額21422億元，增長(zhǎng)33.4%。西部地區(qū)商品房銷售面積26965萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.3%；銷售額20156億元，增長(zhǎng)16.3%。

東北地區(qū)商品房銷售面積3483萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.8%；銷售額2909億元，增長(zhǎng)6.9%。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，增速跑贏全國(guó)的，東部和中部。中部比較特殊，東部也越來(lái)越接近全國(guó)增速。最后值得一說(shuō)的是，開發(fā)商到位資金情況。1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金118970億元，同比增長(zhǎng)18.2%；比2019年同期增長(zhǎng)19.2%，兩年平均增長(zhǎng)9.2%。

注意看數(shù)據(jù)，其中，國(guó)內(nèi)貸款15402億元，下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金35533億元，增長(zhǎng)10.9%；定金及預(yù)收款45398億元，增長(zhǎng)38.3%；個(gè)人按揭貸款18953億元，增長(zhǎng)17.0%。

另外，多說(shuō)一句，6月份的數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資也是下滑的�？偟膩�(lái)說(shuō)，開發(fā)商資金壓力加大，部分企業(yè)的情況我們看到的，三道紅線、貸款集中度管理之下，已經(jīng)揭不開鍋。