去年4月，我們曾經(jīng)報道過杭州城東艮北板塊某紅盤業(yè)主私包陽臺屢勸不改，物業(yè)怒告業(yè)主一事（點(diǎn)擊此處查看詳情）。
一年時間過去了，事情進(jìn)展究竟如何？近日，錢江晚報·小時新聞記者了解到，去年5月，該艮北紅盤物業(yè)起訴業(yè)主私包陽臺的案件一審就已經(jīng)宣判，業(yè)主敗訴；但是去年6月，該案件所涉業(yè)主不服一審判決，向杭州市中級人民法院提起了上訴；去年12月底，二審判決結(jié)果出來，駁回業(yè)主的上訴，維持原判，并且該判決為終審判決。今年4月，相關(guān)的民事判決書在中國裁判文書網(wǎng)上公開。
交付以來，“包陽臺”爭議不斷甚至發(fā)生過業(yè)主剪“蜘蛛人”安全繩事件
該艮北紅盤位于七堡地鐵站附近，隔壁就是楊柳郡。小區(qū)定位較高端，無論園區(qū)環(huán)境還是外立面，在艮北板塊都非常出挑，甚至有“艮北第一外立面”之稱，當(dāng)初很多業(yè)主就是沖著小區(qū)品質(zhì)較高買了這里的房子。
自小區(qū)2019年交付，關(guān)于“包陽臺”的爭議和糾紛就沒有斷過。前年9月，小區(qū)物業(yè)與私包陽臺的業(yè)主們多次溝通無果后，請了“蜘蛛人”上門進(jìn)行拆除，沒想到有業(yè)主竟然把“蜘蛛人”的安全繩給剪斷了；剪“蜘蛛人”安全繩事件發(fā)生后，物業(yè)與開發(fā)商同時發(fā)表并向私包陽臺的業(yè)主發(fā)了律師函，有一些業(yè)主之后拆除了封包的陽臺，但仍有個別業(yè)主置若罔聞。跟業(yè)主多次溝通無果，而物業(yè)去強(qiáng)拆的話也不合適，無奈之下，去年3月，物業(yè)不得不依據(jù)小區(qū)《臨時管理公約》，對違反約定的業(yè)主提起起訴。
根據(jù)該小區(qū)《臨時管理規(guī)約》第十五條第9點(diǎn)明確規(guī)定，“小區(qū)是高端改善型項(xiàng)目，為保證項(xiàng)目品質(zhì)，不允許業(yè)主封閉陽臺或露臺。”物業(yè)方面表示，在《臨時管理公約》中明規(guī)定不得私包陽臺，是想努力把小區(qū)打造成高品質(zhì)標(biāo)桿樓盤，另外業(yè)主私包陽臺，若材料存在質(zhì)量問題，對小區(qū)的安全也是隱患。而在小區(qū)《臨時管理公約》的最后一頁“違約責(zé)任”這一條款里，也明文約定，如果業(yè)主、非業(yè)主使用人違反本臨時管理規(guī)約的，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主稱征集到280戶住戶同意包陽臺但《臨時管理規(guī)約》相關(guān)條款并不因此變更
從公開的判決書內(nèi)容來看，雙方爭辯的焦點(diǎn)在于小區(qū)《臨時管理規(guī)約》是否已做變更調(diào)整。
案件所涉業(yè)主在上訴時稱，小區(qū)《臨時管理規(guī)約》中關(guān)于不允許業(yè)主封閉陽臺的約定已作調(diào)整。2020年9月，街道、社區(qū)、小區(qū)業(yè)主代表和物業(yè)公司多人曾經(jīng)就封包陽臺一事召開過協(xié)調(diào)會，并達(dá)成一份《會議紀(jì)要》，會議結(jié)束后，業(yè)主代表在指定日期內(nèi)征集了280戶業(yè)主意見，均同意封包陽臺，達(dá)到了會議紀(jì)要的要求。
而物業(yè)公司在二審答辯時稱，根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，修改管理規(guī)約屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。而小區(qū)分一期、二期、三期，一期建筑面積約13萬m²、678戶住宅；二期建筑面積約11萬m²、含購物中心即357戶酒店式公寓；三期建筑面積約14萬m²、590戶住宅。2020年9月的《會議紀(jì)要》僅是一份參會人員的溝通記錄，不具有法律效力，該會議紀(jì)要中以小區(qū)20%業(yè)主的征求意見結(jié)果來修改管理規(guī)約，明顯違反《民法典》和《物權(quán)法》，是無效的。
此外，業(yè)主上訴所稱的征集到280戶業(yè)主同意封包陽臺，該征集既未經(jīng)法律規(guī)定的業(yè)委會發(fā)起，也不清楚參與表決的人數(shù)及專有部分面積的占比是否符合法律規(guī)定，280戶是否是該小區(qū)業(yè)主也未經(jīng)第三方核驗(yàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到修改管理規(guī)約法律規(guī)定的票數(shù)。因此，小區(qū)《臨時管理規(guī)約》未經(jīng)法定程序修改。
二審法院認(rèn)為，業(yè)主上訴所聲稱的小區(qū)《臨時管理規(guī)約》中不允許業(yè)主封包陽臺的內(nèi)容已經(jīng)通過案涉會議紀(jì)要以及征集業(yè)主意見的方式變更為允許封閉，但即使幾名業(yè)主代表曾參與溝通并形成會議紀(jì)要，但并不能代表全體業(yè)主意見，且最終也未就允許封包陽臺達(dá)成一致意見，其所述的280戶業(yè)主意見中的業(yè)主身份也未經(jīng)審核確認(rèn)，上訴業(yè)主亦未提交充分有效的證據(jù)證明該項(xiàng)約定已作變更或調(diào)整，故原審法院對其有關(guān)抗辯未予采納并無不當(dāng)。業(yè)主上訴理由不成立，對其上訴請求不予支持，駁回上訴，維持原判。
業(yè)主敗訴后不肯拆除包陽臺怎么辦可申請法院強(qiáng)制執(zhí)行
根據(jù)終審判決結(jié)果，案涉業(yè)主應(yīng)當(dāng)于判決生效之日起三十日內(nèi)拆除封包陽臺的設(shè)施并將陽臺恢復(fù)原狀。但是昨天上午，我們來到艮北該紅盤現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)小區(qū)靠近大門口的一幢樓，仍然有4、5戶業(yè)主私包的陽臺尚未拆除。
去年
4月報道資料圖
昨天現(xiàn)場圖
雖然這幾戶業(yè)主并非案涉業(yè)主，但去年我們采訪該小區(qū)物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人時，對方表示，對于其余未起訴的私包陽臺業(yè)主，希望業(yè)主能自覺拆除，如不拆除會繼續(xù)走起訴流程。
事實(shí)上，此前，杭州也發(fā)生過若干起物業(yè)和業(yè)主之間關(guān)于私包陽臺的官司。其中，2013年，蕭山旺角城小區(qū)一位業(yè)主因裝修時擅自封閉陽臺被物業(yè)起訴，后來該業(yè)主自行拆除了封包陽臺，物業(yè)撤訴。而2018年，余杭萬家名城小區(qū)有位業(yè)主私包陽臺，物業(yè)多次上門溝通未果，后來物業(yè)聯(lián)系了城管執(zhí)法部門和社區(qū)，拆除了私包陽臺。業(yè)主一邊起訴到法院，一邊又重新包了陽臺。一審業(yè)主敗訴，業(yè)主不服二審上訴，最終審判結(jié)果還是業(yè)主敗訴，業(yè)主不肯拆，后來法院強(qiáng)制拆除。
對于封包陽臺的官司中，如果業(yè)主敗訴后仍拖著不肯拆除封包陽臺，怎么辦？浙江六和律師事務(wù)所合伙人郭鐵城表示，遇到這種情況，物業(yè)公司可以依據(jù)法院判決書的內(nèi)容，向判決一審法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。法院有執(zhí)行庭，會有執(zhí)行法官來具體處理，如果業(yè)主不按照判決進(jìn)行處理，法院也可以給業(yè)主上失信執(zhí)行人名單，限制其高消費(fèi)，甚至予以行政拘留等措施。
如果小區(qū)多數(shù)業(yè)主想要包陽臺，那么，按照相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例，可以在小區(qū)成立業(yè)委會后，召開業(yè)主大會投票表決。根據(jù)去年開始實(shí)施的《民法典》，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)由三分之二以上的業(yè)主參與表決，并且須經(jīng)參與表決的四分之三以上的業(yè)主同意。
此外，近兩年來，也有一些樓盤考慮在銷售階段就統(tǒng)一包陽臺，如曉風(fēng)印月、丹楓四季、運(yùn)河云莊等。還有樓盤在銷售時就明確告知業(yè)主需額外繳納一筆改裝費(fèi)，由開發(fā)商來統(tǒng)一改造陽臺。這種銷售階段就以明確的方式，把選擇權(quán)交給了業(yè)主，不失為減少后期糾紛的辦法。
來源：錢江晚報
