隨著明星樓盤交付，所在板塊的熱度總會在不經意間被拉高，新交付樓盤對于二手房市場的這種引領和刺激，也成了杭州樓市里近來常常上演的情景劇。
日前，綠城建發(fā)沁園迎來交付，在交付美照刷爆朋友圈的同時，申花二手“破10萬”的話題也怒刷了一波存在感。
沁園實景圖
雖然目前在好找房等平臺上，并未尋得沁園的身影，但據(jù)項目周邊二手門店的中介小哥介紹，目前小區(qū)的掛牌意向客戶確實不少，但不少房源還在陸續(xù)上架中。另外，他也提到目前沁園的交付品質還不錯，所以業(yè)主心里價位較高，掛牌價多超10萬/平，這個價格能不能被市場“買單”還是未知數(shù)，目前還沒有房源成交，誠心賣的業(yè)主掛價在9萬多，小戶型，有一定的溢價空間。
據(jù)我愛我家和貝殼找房等平臺查詢，沁園目前已有個位數(shù)的房源掛牌，掛牌均價在10.8-11.8萬元/平不等，和置業(yè)顧問介紹的情況基本一致，已有少量帶看。
PART 1
而隨著沁園的交付，板塊內的其余次新業(yè)主顯然也有些按捺不住。
綜合各二手平臺查詢，如首開杭州金茂府、杭房建發(fā)養(yǎng)云靜舍、融創(chuàng)宜和園、
濱江錦繡之城、融信公館ARC等幾個板塊內人氣較高的次新項目，也都在近一周內出現(xiàn)調價的情況，上漲幅度在20-350萬之間不等。
其中漲價幅度最大的，也最為典型的例子為融創(chuàng)宜和園。一套187方的4房房源在6月11日當日，一把調價350萬元，折合單價11.9萬元/平，較前期掛價上漲了近2萬元/平。
從宜和園本身來講，近期并無大的利好釋放，甚至有法拍場上“合院”棄選的打擊，突然調價似乎并和乎常理；而綠城建發(fā)沁園交付期為6月10日起，這兩者之間是巧合？還是助推？總不免讓人有所聯(lián)系。
另外，板塊整體的二手房掛牌單價也有小幅上揚的狀況，但總體趨于平穩(wěn)，高價房源的成交數(shù)量一般。
PART 2
掛價始終是掛價，不代表已被市場接受。
為了更好的還原申花板塊，現(xiàn)階段二手次新房的交易現(xiàn)狀，研究員特意選取了上述5個板塊代表次新項目（首開杭州金茂府、杭房建發(fā)養(yǎng)云靜舍、融創(chuàng)宜和園、濱江錦繡之城、融信公館ARC）為研究模板進行數(shù)據(jù)比對。
目前掛牌價處于TOP的是濱江錦繡之城，掛牌均價突破了10萬元/平，最低的是融信公館ARC，均價在8.6萬元/平左右；相較于1月份，掛牌價漲幅最明顯的是首開杭州金茂府，漲幅達到了約21.77%，融創(chuàng)宜和園基本無變化。
從這五個項目近半年來的最高成交價看，金茂府領銜，有房源成交價破9萬/平，但產品類型并非高層，而是疊墅；其余四個項目最高成交價都在8萬+。
（首開杭州金茂府實景）
但據(jù)研究員向板塊內的中介小哥小徐咨詢，其表示：目前9萬+成交的案例目前在整個板塊內數(shù)量并不多，以個案為主。主流成交價集中在6-8萬元這個范圍內。
“近半年來板塊內這幾個品質次新房的漲幅比較明顯，存在房東惜售和賣家博弈的狀況，所以雖然這幾個項目的帶看量都不錯，但整體的成交和掛牌量都不大。對于買家們而言，申花除了這些次新房，老一批的品質樓盤，如
賽麗綠城慧園、濱江萬家花城等均價在6-7萬元/平的項目，性價比更高，成交量也更大些。”小徐還介紹到。
從具體的成交套數(shù)來看，近3個月內，就如小徐所言，5個代表次新小區(qū)的成交并不活躍，總成交數(shù)套數(shù)為20套，其中融創(chuàng)宜和園為0成交；反觀價位較低的慧園和萬家花城兩盤想加就達到了21套，其中萬家花城達到了16套之多。
（賽麗綠城慧園實景）
PART 3
從早期的東方福邸，賽麗綠城慧園，到這兩年陸續(xù)交付的武林邸、錦繡之城，金茂府、宜和園、養(yǎng)云靜舍、融信公館、沁園再到接下來會亮相的古翠隱秀、天薈......隨便拎一個出來，都讓人眼前一亮。
也是這批次“豪宅”的入市，為申花在市場上贏得了話語權，讓申花站穩(wěn)了“杭州樓市新晉豪宅區(qū)”的設定。
從實地跑盤來看，申花豪宅區(qū)的設定并非徒有虛名。
畢竟，不論是交通（地鐵2號線、5號線已運營、未來還有10號線）、商業(yè)（城西銀泰、大悅城等）、還是醫(yī)療（省立同德、杭師大附屬等）、教育（育才登云、杭師大附小等）申花可以稱得上是一個全面發(fā)展的代表。而唯一的缺憾恐怕就是成熟板塊的短板，少了一些未來預期。
申花有優(yōu)勢的地方或許就要數(shù)“產品”了。這么多個板塊跑下來，申花的次新項目可以說是最令人驚艷的，百花齊放，各具特色。
能看到在限價下的沁園，以原色玻璃和灰色的鋁板，做出了深灰色系的綠城迭代之作；能看到致敬扎哈的大作的融信公館ARC，橙色搭配白色的游艇風外立面在整個杭城獨樹一幟；能看見主城區(qū)里中西合璧的融創(chuàng)宜和園，在杭州的豪宅市場刮起了新式合院的美談。
融信公館實景
只是從目前這幾大次新房的成交和板塊現(xiàn)狀，在猶如神仙打架又缺少一點板塊刺激的申花，在“破10”這條路上恐怕還需要一點時間。
PART 4
上文也提到，申花已足夠成熟，但是短板是，少了點未來預期。
這種未來預期和江河匯、奧體等后起之秀相比，更為遜色些。從申花的現(xiàn)有規(guī)劃和布局來看，申花少了點產業(yè)的支撐，這兩年叫得上名的重磅利好和ip配套也和申花沒有半毛錢關系，早就被其余新新板塊瓜分干凈，在學區(qū)資源這一塊和老文教、橋西等板塊亦有差距。
雖然在新房的價格梯度上，申花的價格高度是被官方蓋戳，也被開發(fā)商們所認可的，畢竟限價5萬4的申花是僅次于錢江新城、望江新城等區(qū)域的存在，也是杭州不可多得的4萬＋地塊聚集區(qū)；但從數(shù)據(jù)中也不難發(fā)現(xiàn)，在二手房的市場競價環(huán)節(jié)中，申花的漲價勢頭并沒有跑贏規(guī)劃紅利更猛的奧體。
濱江錦繡之城實景圖
從成交價來看，以融信保利創(chuàng)世紀為首的奧體三子和申花板塊目前的二手成交價，基本處于同一水平線，多集中在6-8萬元／平，但從成交活躍度這一指標來看，申花卻是大大落后，據(jù)數(shù)據(jù)顯示僅創(chuàng)世紀單盤，近3個月來成交套數(shù)久多達38套，比申花五子的總和還要多了近一倍。
據(jù)手邊買房最新數(shù)據(jù)顯示，6月1日至6月15日期間，網簽均價在5萬以上的，占比僅11.19%；其中，均價在7萬以上的，占比僅2.54%；余下近89%，網簽均價都在5萬及以下，其中，均價3萬及以下占比最多，達44.06%。
從目前整個大杭城的二手成交背景來看，申花、奧體板塊破“10”之路恐怕還需要一點時間。
申花是否通過產品厚積薄發(fā)，在二手市場站穩(wěn)腳跟？奧體申花之爭誰能笑到最后？是會在亞運前還是亞運后？
來源：住浙網
