愛人如養(yǎng)花，養(yǎng)貸如養(yǎng)瓜。
一不小心踩到買房時埋下的雷，一朝炸成大苦瓜。
前幾天，我看到有一個觀點(diǎn)，大概就是說到去年的法拍房數(shù)量大增，而且價格極低，這些房子一旦大批上市，極有可能沖擊本就不好賣的二手房市場。
那么，事實(shí)到底是不是如此呢？
關(guān)于法拍房的具體數(shù)字，我找了一輪，到底現(xiàn)在多少套我沒有準(zhǔn)確數(shù)字，但可以告訴大家一個事實(shí)：
根據(jù)前不久中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年前11個月，全國的法拍房數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了70.9萬套。
這個數(shù)字相比2022年同期，增長了足足有33%。
至少能說明今年的法拍房數(shù)量確實(shí)是在大幅度增加。
而這法拍房量一上來，價格自然也會打下來。
根據(jù)緯房研究院、國信達(dá)數(shù)據(jù)聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，全國法拍房的成交折扣率還是95.58%，
到了2023年同期，全國法拍房的平均成交折扣率已經(jīng)降到了80.19%。
那降價之后，結(jié)果如何呢？
去年前11個月，全國法拍房的成交量同比增長近兩成。
是的，法拍房也在以價換量了。
于是就有人問了，都是房子，法拍房激增再加上價格低，會不會搶走二手房的購買力。
而且法拍房價格的持續(xù)下跌，對二手房價格會不會也形成沖擊？
先說結(jié)論吧：
我覺得不會，因?yàn)楸揪筒辉谝粋�體系內(nèi)。
其次，必要時刻，估計會有兜底做法。
1
先說說為什么不會對市場造成沖擊。
是因?yàn)?b>法拍房本質(zhì)上有著跟新房、二手房不一樣的成交體系。
就類似于桌球和高爾夫球的關(guān)系，一個大眾化好入門，一個還是屬于小眾賽道。
但這倒不是說買法拍房的門檻有多高，高的反而是它的撿漏成本。
畢竟要在這個圈子里撿到一個性價比高的好房子，你需要付出比在正常市場多出10倍的敏銳力。
所以你會發(fā)現(xiàn)，最早開始玩法拍房的，都是一些中產(chǎn)投資客、職業(yè)“炒家”，或者公司機(jī)構(gòu)等，普通剛需改善的比例是很少的。
那這個撿漏成本是靠什么來評判的呢？
當(dāng)然是它的高風(fēng)險性，簡單說來，就是便宜容易沒好貨。
一個是法拍房的隱形費(fèi)用：包括長期拖欠的水電物業(yè)和占大頭的稅費(fèi)。
拖欠的費(fèi)用一般由買家支付，信息也相對透明，競拍頁面上都會顯示；
所以，這一塊也還好，但高成本是隱匿的成本。
尤其是稅費(fèi)這一塊：
法拍房和二手房交易的稅費(fèi)大同小異，都需要繳納契稅、個人所得稅和增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。
但和二手房不同的是，二手房你可以和原賣家去商量誰負(fù)責(zé)哪些稅費(fèi)，但法拍房人家原業(yè)主本都還不上月供了，你覺得他還會幫你繳納這些稅費(fèi)嗎？
所以你要看好拍賣公告，因?yàn)樯厦鏁䦟懨鬟@筆稅費(fèi)是否需要買方承擔(dān)。
另外就是搞清楚出讓方是公司還是個人，房產(chǎn)的屬性是什么，因?yàn)楣竞蛡�人繳納的稅費(fèi)又不一樣。
各種雜七雜八的費(fèi)用算下來，是不是真的筍，確實(shí)還要商榷。
搞不好還不如一套成交價即所得的正常二手房便宜。
另外一個，法拍房的“名聲”本來就不好。
俗話說“冤有頭債有主”，關(guān)于法拍房難清退的問題，這幾年可沒少上過民生新聞。
而一部分法拍房還存在“長租約”問題和“兇宅”屬性，也直接造就了后續(xù)的“難收房”和“低租金”，這些同樣是潛在的購房危機(jī)。
你最后可能是買了一套低于市場價的法拍房，但前前后后搞清退、打官司、入住，都能花上1年甚至幾年。
真的非常耗人。
所以，你要說拿法拍價去對標(biāo)市場價，還是太小看了市場的傾向性。
都不用說到法拍房是不是真的很筍，就法拍房的麻煩和復(fù)雜，就意味著不是普遍大眾能接受的了。
而且法拍房是需要給全款的，能不能貸款，后續(xù)能不能和銀行申請下來貸款，還得去談的。
所以談法拍房對市場形成具體的沖擊，我認(rèn)為還不至于。
我還是那句話，法拍房是屬于高階玩家的玩法，普通人不敢玩最好，敢也不要去玩。
我了解到的是確實(shí)有部分專業(yè)炒家去炒法拍房，但前幾年也有城市堵死了法拍房的口子，一樣要求要有名額。
加上現(xiàn)在二手房價格本來就下跌了，新房開發(fā)商為了去庫存也在降價。
法拍房這種有一定風(fēng)險性的產(chǎn)品，真的不會被普通老百姓所接受的。
所以不需要過分擔(dān)心，法拍房價格下跌，會沖擊二手房市場，真的有點(diǎn)多慮了啊。
真的，與其想辦法撿漏法拍房，我還是建議大家老老實(shí)實(shí)去買商品房，而且現(xiàn)在低成本買入有價值城市的機(jī)會是很多的。
比如開發(fā)商的低首付，現(xiàn)在房貸利率也低，也沒有法拍房那么多煩心事，只不過大家要懂得選好城市和板塊。
這樣，我在我閉門直播課程中，其實(shí)專門有說到城市價值選擇的方法，還有前不久有粉絲說很想賣房去做置換，我在閉門直播中也剛好有說到如何快速把房子賣出去的方法。
如果你剛好有這種困擾，想快速賣房，也有想做資產(chǎn)優(yōu)化，買到好房子的，可以掃碼加我微信，來聽聽我的閉門直播課程。
2
其次，就是大家擔(dān)心法拍房量太大，極有可能沖擊市場信心的問題。
畢竟法拍房的背后，是斷供，而斷供的背后，又是信心和JJ的折射。
那我還是那句話，必要時刻，會兜底的。
除了現(xiàn)在大背景之下，我們已經(jīng)有非常多的政策了。
比如1萬億國債、特殊再融資債券、psl重啟、超大特大城市城中村舊改、保障房建設(shè)等等。
一系列的動作，都在表明ZY兜底房地產(chǎn)的決心。
法拍房這一塊，我們腦洞打開一點(diǎn)，我覺得完全可以適配去年提出來的新房改政策。
什么意思？
之前有人說過，其實(shí)地方可以對法拍房進(jìn)行回購，然后再變成保障房出租出去。
這樣一來可以補(bǔ)充保障房的供應(yīng)套數(shù)，也不至于讓過量的法拍房影響到市場的信心。
如果法拍房的價格整體合適的話——像打個5折6折，好像也不是不行。
地方回收之后，可以馬上交給第三方公司簡單裝修，再用租金去還銀行的利息。
畢竟地方和銀行談貸款利率，也更有優(yōu)勢。
而且一般來說，法拍房集中的城市，反而是大城市，畢竟小城市一套房子真的也就是自住，非必要老百姓也不會愿意選擇斷供的。
從我查到的數(shù)據(jù)來看，近兩年法拍房掛牌量最多的省份是成都、重慶、鄭州、南京、杭州、青島等等。
這些城市中不少都屬于大城市，本就有提供大量保障房的需求。
再前不久，央媽不就剛批復(fù)了1000億元的住房租賃貸款，就是以貸款的方式來購買和消化地方上的商品房，轉(zhuǎn)而用作保障房或者長租房。
所以也不排除，當(dāng)法拍房沖擊市場信心的時候，回購部分法拍房轉(zhuǎn)成保障房的做法出現(xiàn)。
并且，從去年到今年的各種動作來看，兜底意思都很明確。
所以我才說，2024，就是一個徹徹底底的政策拐點(diǎn)。
大家也真的不必為法拍房這種小眾市場過于擔(dān)憂，其實(shí)一旦JJ好起來，市場回暖。
大部分問題也都解決了。
只能說，位于這個拐點(diǎn)的當(dāng)下，我們普通人才要更敏銳起來，要讀懂這些政策和信號背后所要傳達(dá)的意義，才能幫助我們更好地辨別市場。
來源：大胡子說房
