戴德梁行：2023年杭州商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)疫后復(fù)蘇序幕開啟

2022商業(yè)觀望情緒彌漫

2023市場(chǎng)復(fù)蘇回暖成為必然

2022年疫情散點(diǎn)爆發(fā)，多次停業(yè)和不間斷限制出行，對(duì)于商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營形成較大沖擊，商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)比較大的震蕩。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，杭州新開商業(yè)面積為677,600平方米，新開商業(yè)數(shù)量為11個(gè)，開業(yè)兌現(xiàn)率僅為68%。同時(shí)，有不少品牌及大型商業(yè)關(guān)店，商戶端、消費(fèi)端及運(yùn)營端情緒低靡，進(jìn)入深度調(diào)整周期。

從運(yùn)營表現(xiàn)來看，雖然因疫情導(dǎo)致消費(fèi)端受到影響，但全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金表現(xiàn)依然平穩(wěn)，商業(yè)體以維穩(wěn)租金作為年度基調(diào)，僅大江東商圈租金負(fù)增長(zhǎng)，人口導(dǎo)入速度未如預(yù)期是其主因。2022年商業(yè)首層平均租金為13.2元/天/平方米，首層平均租金相較于2021年增長(zhǎng)率為2%；空置率方面，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)空置率小幅上升，平均空置率為9.19%；客流動(dòng)態(tài)方面，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)客流下滑明顯，疫情反復(fù)及防疫政策收緊成為主因，基于全國客流平均下滑15%，杭州受影響幅度已相對(duì)較低。

從商業(yè)品牌動(dòng)態(tài)和首店表現(xiàn)來看，品牌拓展意向趨于謹(jǐn)慎，品牌新舊交替、迭代速度加快，餐飲、生活品牌受疫情管控影響相對(duì)敏感。杭州新增首店數(shù)量增速明顯放緩，2022年杭州首店數(shù)量同比下降39%，排名降至全國第六，被深圳及武漢超越。

戴德梁行杭州策略發(fā)展顧問部陳校鋒

2023年商業(yè)市場(chǎng)，根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，待開商業(yè)面積為1,638,000平方米，存量商業(yè)突破1200萬方。區(qū)域商業(yè)發(fā)展的主旋律已從增量轉(zhuǎn)向存量改造升級(jí)，各大商場(chǎng)或啟動(dòng)浩大的業(yè)態(tài)調(diào)改，或加速品牌煥新，以應(yīng)對(duì)不斷加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，滿足快速變化的消費(fèi)需求。隨著疫情告一段落,消費(fèi)信心也將穩(wěn)步增長(zhǎng)，客流回溫，但消費(fèi)趨向理性，報(bào)復(fù)式增長(zhǎng)的可能性較低。

戴德梁行杭州策略發(fā)展顧問部陳校鋒表示：“從整體來看，商業(yè)市場(chǎng)還需要時(shí)間夯實(shí)修復(fù)基礎(chǔ)，2023年將會(huì)是杭州商業(yè)市場(chǎng)緩步前行、邁向復(fù)蘇的一年。對(duì)于杭州商業(yè)我們充滿期待，商業(yè)客流的回歸，消費(fèi)的升溫將為杭州商業(yè)發(fā)展注入動(dòng)能。商業(yè)復(fù)蘇回暖成為必然，從“復(fù)蘇”到“升級(jí)”回歸，杭州實(shí)體商業(yè)必將迎接新一年的考驗(yàn)。”

2022年杭州寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)起伏動(dòng)蕩

2023年將迎來需求和供應(yīng)的雙增長(zhǎng)

從土地供應(yīng)表現(xiàn)來看，2022年全年土地交易熱度較低，板塊冷熱分化加劇，本土開發(fā)商及國有城投公司為主要拿地支撐。板塊間熱度分化明顯，投資意愿明顯偏向價(jià)值高、去化風(fēng)險(xiǎn)低的地塊。從行政區(qū)看，成交熱度往中心城區(qū)集中，全年西湖區(qū)、上城區(qū)成交土地宗數(shù)為全市首位。

租賃市場(chǎng)方面，2022由于疫情、經(jīng)濟(jì)等多種因素影響下市場(chǎng)表現(xiàn)起伏動(dòng)蕩，需求端動(dòng)力不足，租金上升空間受限。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年第四季度杭州甲級(jí)寫字樓的平均租金為4.05元/平方米/天，多數(shù)業(yè)主方下調(diào)價(jià)格應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。由于市場(chǎng)整體需求減少，年內(nèi)持續(xù)下調(diào)租金；大租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，新增供應(yīng)積壓，空置率上升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年第四季度杭州甲級(jí)寫字樓核心商圈整體空置率為15%，新興商圈整體空置率為18%。

銷售市場(chǎng)方面，成交大幅回落，自用買家為成交主力。2022年，全市共錄得8宗物業(yè)大宗資產(chǎn)交易，相較去年交易宗數(shù)上升，交易總額有明顯回落。其中，國企及政府買家超六成，整幢新樓宇可滿足其升級(jí)及大面積辦公的需求。同時(shí)，新興商圈的金融中心和總部經(jīng)濟(jì)概念也在進(jìn)一步深化，世紀(jì)城、未來科技城的優(yōu)質(zhì)樓宇受自用及投資客戶垂青。

2023年，超過30萬平方米的自持寫字樓預(yù)計(jì)將在2023年入市。此外，大量散售型寫字樓將于2023年內(nèi)交付，新增供應(yīng)的入市將會(huì)為杭州商辦市場(chǎng)注入新生活力。盡管大體量的項(xiàng)目積壓將會(huì)帶來激烈競(jìng)爭(zhēng)，但整體市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)溫和的回升，迎來需求和供應(yīng)的雙增長(zhǎng)。

戴德梁行杭州公司項(xiàng)目咨詢部馮帆

戴德梁行杭州公司項(xiàng)目咨詢部馮帆表示:“積極和開放的疫情應(yīng)對(duì)機(jī)制將有利于市場(chǎng)活力的逐步回歸，但短期內(nèi)，各行各業(yè)仍處于防疫措施優(yōu)化后的調(diào)整過渡階段，將迎來曲折上升的修復(fù)期。2023年9月杭州將迎來亞運(yùn)會(huì)，屆時(shí)杭州將對(duì)亞洲、世界開放，經(jīng)歷了上半年疫情的調(diào)整，進(jìn)入下半年，亞運(yùn)會(huì)對(duì)于城市的賦能作用將更加突出，有利于激發(fā)市場(chǎng)活力，創(chuàng)造新的可能。”

戴德梁行杭州公司總經(jīng)理湯耀光

戴德梁行杭州公司總經(jīng)理湯耀光表示：“商業(yè)市場(chǎng)方面，2023年我們充滿期待，但也不乏挑戰(zhàn)。杭州是一個(gè)充滿活力的城市,有著良好的消費(fèi)力基礎(chǔ),加上杭州市政府促消費(fèi)的一系列措施,杭州商業(yè)市場(chǎng)依然具有相當(dāng)發(fā)展?jié)摿?；寫字樓市?chǎng)方面，2022年，杭州寫字樓市場(chǎng)在曲折中前進(jìn)，金融保險(xiǎn)需求穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)類租賃需求平穩(wěn)上升，但面對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，全市呈現(xiàn)出租金調(diào)整頻繁，空置率高企的現(xiàn)象。2023年經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，市場(chǎng)信心回升，因疫情壓制的寫字樓需求有望得到釋放，杭州商辦市場(chǎng)將迎來更多機(jī)遇。 ”