2023年，法拍房從限購(gòu)重回不限購(gòu)，客群也從以杭州本地為主變成外地、本地參半。在價(jià)格上，法拍房不再是杭州二手房的“燈塔”、“風(fēng)向標(biāo)”，而逐漸變成了常態(tài)。
據(jù)法拍匯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州去年法拍房住宅共成交1398套，同比2022年成交的1171套，上漲19.39%。低于評(píng)估價(jià)成交的1339套，占比為95.78%，比2022年的92.49%略高。
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95.78%低于評(píng)估價(jià)成交802套流拍，14套悔拍
在去年成交的法拍房源中，低于評(píng)估價(jià)成交的1339套，占比高達(dá)95%。5.6折-6折多的超低折扣房共281套，多數(shù)分布于余杭、拱墅、富陽(yáng)、臨平；7折多的低折扣房共599套，多數(shù)分布于余杭、臨平、拱墅、上城；8折多的折扣房共338套，主要分布于拱墅 、西湖、上城、蕭山。這些折扣房源中不乏優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，有的在法拍或二手房市場(chǎng)有過(guò)巔峰時(shí)刻，還有的是市中心的豪宅，也曾轟動(dòng)全城。
文鼎苑實(shí)景
比如文鼎苑，從當(dāng)年新房開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)不到1萬(wàn)元/㎡，到2021年上半年二手房簽約價(jià)最高超過(guò)12萬(wàn)元/㎡，創(chuàng)造了10年來(lái)漲幅超過(guò)12倍的神話，也成為了杭州學(xué)區(qū)房中的“現(xiàn)象級(jí)神盤(pán)”。但近兩年受學(xué)區(qū)政策影響，價(jià)格一落千丈。
去年拍賣過(guò)兩套，一套建筑面積126.57㎡，評(píng)估價(jià)827萬(wàn)元，起拍價(jià)579萬(wàn)元，于11月以752.4萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約5.9萬(wàn)元/㎡；一套建筑面積87.13㎡，評(píng)估價(jià)660萬(wàn)元，起拍價(jià)490萬(wàn)元，最后以500萬(wàn)元的總價(jià)成交，折合單價(jià)僅5.7萬(wàn)元/㎡，價(jià)格再次下探，牽動(dòng)了不少文鼎苑業(yè)主的心。
昆侖公館實(shí)景
還有昆侖公館，去年共有3套房子進(jìn)入法拍市場(chǎng)，全部低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)成交，其中一套建筑面積為492.6㎡的房源，還擠進(jìn)了去年撿漏空間TOP20榜單，市場(chǎng)價(jià)3871.836萬(wàn)元，起拍價(jià)2168.24萬(wàn)元，最終以底價(jià)成交，折合單價(jià)4.4萬(wàn)元/㎡。還有和家園、青楓墅園、天都城、世紀(jì)新城等，折扣力度都比較大。
另外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年杭州共802套出現(xiàn)流拍，如錢塘印象、新綠園、麗江公寓、望江府、候潮府、陽(yáng)光郡、云棲玫瑰園、金地自在城、石灰橋新村、華元和莊、武林外灘、西溪誠(chéng)園、武林府、西子銘苑等。其中望江府、曉月澄廬、泰禾院子、西溪誠(chéng)園等單套房源流拍過(guò)兩次及以上。2023年悔拍房源共出現(xiàn)14套，比2022年的5套多了9套，其中有兩套悔拍2次，悔拍共涉及保證金643.22萬(wàn)元。
來(lái)源：阿里資產(chǎn)
悔拍保證金最貴的是杭州市蕭山區(qū)北干街道景宸天璽名城，悔拍兩次，兩次保證金均為190萬(wàn)元，且首次成交和最終成交的價(jià)格相差900多萬(wàn)元。而悔拍最離譜的是杭州市臨平區(qū)崇賢街道陸家橋新苑，也是悔拍兩次，該標(biāo)的物總價(jià)不高，起拍價(jià)僅110多萬(wàn)元，加價(jià)幅度5000元，但是第一次成交時(shí)買受人竟然單次加價(jià)77萬(wàn)元到195.7萬(wàn)元，后來(lái)發(fā)現(xiàn)拍貴了導(dǎo)致悔拍。
資深法拍人士毛章麗分析，流拍或悔拍房源的出現(xiàn)，一方面是受市場(chǎng)因素影響，另一方面更多的是購(gòu)房者的心理變化。很多購(gòu)買法拍房的人都抱著“抄底”的心理，有的房源一拍掛拍后，他們就覺(jué)得房子價(jià)格還可以更低，等到二拍打折拍賣后，他們又在觀望，心想別人都不要，那自己也不要做接盤(pán)俠。“但從實(shí)際成交來(lái)看，大概有三分之一的房子在一拍流拍后，二拍的成交價(jià)都高于一拍時(shí)的起拍價(jià)。”
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千萬(wàn)豪宅依然受熱捧單價(jià)破十萬(wàn)元共14套
在大部分房源都低于市場(chǎng)價(jià)成交時(shí)，仍有部分走出獨(dú)立行情。去年杭州法拍市場(chǎng)中千萬(wàn)級(jí)豪宅共成交66套，其中16套成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)。
杭松居室內(nèi)實(shí)景
去年最貴的法拍住宅是余杭區(qū)的桃花源西錦園杭松居，面積1048.87㎡，5人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)228次出價(jià)競(jìng)拍成交，總價(jià)1.33093億元，折合單價(jià)約12.7萬(wàn)元/㎡。
該別墅光裝修就花了7000多萬(wàn)元，曾經(jīng)多次出現(xiàn)在法拍市場(chǎng)。2021年9月7日，杭松居首次上拍，起價(jià)1.155億元，當(dāng)時(shí)有1人報(bào)名，但買家遲遲未出價(jià)最終流拍；同年9月27日二拍，起拍價(jià)降至9240萬(wàn)元，報(bào)名人數(shù)增至2個(gè)，但仍未出價(jià)，導(dǎo)致二次流拍；去年再次入市，評(píng)估價(jià)從原來(lái)的1.65億元變成了1.71億元，起拍價(jià)從9240萬(wàn)元上漲至1.197億元，最終以總價(jià)1.33093億元成交，這個(gè)價(jià)格超出了2021年的起拍價(jià)4000多萬(wàn)元。
除了杭松居外，成交總價(jià)排名前十的小區(qū)大都耳熟能詳，如云棲玫瑰園成交了一套香頌苑聯(lián)排，建筑面積約616㎡，評(píng)估價(jià)1.156億元，起拍價(jià)7398.4萬(wàn)元，3個(gè)人報(bào)名，最終一人一輪報(bào)價(jià)就結(jié)束了戰(zhàn)斗，以7470.4萬(wàn)元的總價(jià)成功拍出，單價(jià)約12萬(wàn)元/㎡。
東方潤(rùn)園法拍房室內(nèi)實(shí)景
東方潤(rùn)園去年4月成交了一套頂躍，建筑面積585.01㎡，評(píng)估價(jià)5266萬(wàn)元，起拍價(jià)3686.2萬(wàn)元，拍賣延時(shí)了近3個(gè)小時(shí)，共經(jīng)過(guò)138輪競(jìng)價(jià)，成交總價(jià)為5816.2萬(wàn)元，折合單價(jià)9.9萬(wàn)元/㎡。另外，千萬(wàn)豪宅中還有14套單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/㎡。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，原本成交單價(jià)最貴的是蕭山區(qū)景宸天璽名城，單價(jià)143257元/㎡，但是這套房子悔拍了。實(shí)際成交單價(jià)最貴的是上城區(qū)藍(lán)色錢江。還有像候潮府、中大文錦苑、金色海岸、柳浪東苑、武林壹號(hào)、西湖花苑等單價(jià)均超過(guò)10萬(wàn)元。
“杭州的法拍豪宅大多占據(jù)稀缺核心地段，在二手房市場(chǎng)也不一定能買到。并且這種千萬(wàn)豪宅的受眾，大都有多次購(gòu)置房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)法拍這種特殊的形式接受度更高，也會(huì)雇傭?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，出錯(cuò)率相對(duì)低。”毛章麗說(shuō)。
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新政后報(bào)名人數(shù)有所增加2024年法拍還有撿漏機(jī)會(huì)嗎？
去年法拍政策出現(xiàn)變化，10月16日法拍從限購(gòu)變成不限購(gòu)，報(bào)名人數(shù)和價(jià)格出現(xiàn)一些細(xì)微變化。表現(xiàn)明顯的是，一些此前一拍流拍的房源，在新政后二拍時(shí)高價(jià)成交。如10月13日，一套位于富陽(yáng)區(qū)的九龍一號(hào)西邊套排屋，房屋建筑面積348.61㎡，以476萬(wàn)元起拍，但該房源無(wú)人報(bào)名，最終流拍。但是11月2日，這套房源二拍時(shí)卻吸引了17人報(bào)名，最終經(jīng)過(guò)60輪競(jìng)價(jià)，以533萬(wàn)元成交。
九龍一號(hào)法拍房實(shí)景
還有市中心的“老破小”，部分房源在新政后二拍遭多人爭(zhēng)搶。如景芳四區(qū)一套建筑面積67.06㎡的法拍房9月份以179萬(wàn)元起拍，但一拍流拍，11月二拍時(shí)卻吸引了16人報(bào)名，最終這套房源經(jīng)過(guò)92輪競(jìng)價(jià)，以198.5萬(wàn)元成交。
10月13日德勝東村一套建筑面積53.74㎡的法拍房以120.2萬(wàn)元起拍，因無(wú)人報(bào)名而流拍，11月3日該房源二拍時(shí)，有19人報(bào)名，最終以146.12萬(wàn)元成交。
德勝東村實(shí)景另外，千萬(wàn)豪宅在新政后也拍出過(guò)歷史高價(jià)。如藍(lán)色錢江，去年9月底兩套法拍房拍賣，成交價(jià)均未超出評(píng)估價(jià)。一套一期9幢2102室房源建筑面積177.93㎡，以1805.95萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約10.15萬(wàn)元/㎡。
另一套二期2幢2單元602室是一線江景房，建筑面積360.89㎡，評(píng)估價(jià)4938萬(wàn)元，最終以3819.48萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約10.58萬(wàn)元/㎡。在新政后，一套建筑面積253.64㎡的房源，以3370萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約13.29萬(wàn)元/㎡，創(chuàng)下了藍(lán)色錢江法拍房的成交單價(jià)紀(jì)錄。
藍(lán)色錢江實(shí)景
“限購(gòu)之前成交和看樣的法拍房意向競(jìng)買人主要以杭州本地人群為主，而不限購(gòu)以后，成交和看樣的人群基本一半本地客戶一半外地客戶，可以說(shuō)杭州還是很多外地人向往和看好的城市。”
毛章麗表示，限購(gòu)放開(kāi)后，一些面積小、低總價(jià)，尤其是位于市中心好地段、租金穩(wěn)定的房子，容易吸引外地客戶的注意，報(bào)名人數(shù)有所增加，相比以往更容易成交。“新政后法拍房的熱度是逐步顯現(xiàn)的，從千萬(wàn)豪宅到普通剛需住宅，隨著時(shí)間的推移逐步傳導(dǎo)。同時(shí)，法拍的行情會(huì)根據(jù)杭州樓市而發(fā)生變化，今年如果樓市行情保持不變的情況下，那么法拍房還有撿漏空間。如果2024年樓市行情看漲的話，那么法拍房的不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)將更加顯現(xiàn)，撿漏空間則進(jìn)一步縮小。”
來(lái)源：杭報(bào)房產(chǎn)