來自：購房俱樂部
杭州，2024年1月18日 — 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對杭州2023年整年度的零售商業(yè)市場及寫字樓市場進(jìn)行多維度的解讀，并對2024年的發(fā)展趨勢進(jìn)行展望和預(yù)測。
強(qiáng)預(yù)期與弱現(xiàn)實(shí)下杭州寫字樓，2024年將“先立后破”
從土地供應(yīng)表現(xiàn)來看，2023年杭州土地市場整體供求同比下滑，整體成交量漲價跌；產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入土地市場，底價拿地建設(shè)總部。杭州近兩年重點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)地方頭部、大型企業(yè)拿地建設(shè)總部，發(fā)展產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，除商業(yè)用地外，還包括產(chǎn)業(yè)類用地，政府定向客戶拿地建設(shè)總部，如杰豐服裝、巨杰集團(tuán)、毛戈平、螞蟻等，這類企業(yè)建設(shè)總部后無法消化全部面積，未來將進(jìn)入辦公租賃市場，帶動市場競爭。在市場下行期，國企央企的資金優(yōu)勢愈發(fā)明顯，未來仍將是杭州重要的拿地力量之一。
租賃市場方面，2023年全市甲級寫字樓存量攀升至645.4萬方，供應(yīng)保持高位，市場規(guī)模再攀升。而需求減弱疊加供應(yīng)積壓，年內(nèi)租金持續(xù)下調(diào)，截至第四季度，全市租金下探至3.99元/平方米/天，整體租金較2022年同比下降1.5%。降價讓惠成市場主流，存量去化速率趨緩。行業(yè)需求方面，TMT以29%的占比位列需求首位，細(xì)分產(chǎn)業(yè)向軟件開發(fā)、直播類傾斜。其次，專業(yè)服務(wù)類需求占比24%，以銀行、保險為代表的金融業(yè)租戶需求穩(wěn)固，占比13%，與專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)傾向布局核心區(qū)位，如錢江新城、錢江世紀(jì)城等。
銷售市場方面，大宗交易市場萎靡，依靠政府飛地、平臺托底為主，2023年，全市共錄得10宗物業(yè)大宗資產(chǎn)交易，相較去年交易宗數(shù)上升，交易總額有明顯回落。大宗交易市場萎靡，非市場化行為頻現(xiàn)，均為政府、國企平臺，無自用購買客戶，政府及國企央企成交面積占比從2022年的35.7%攀升至2023年的100%，購買樓宇未來將作為國企資產(chǎn)對外租賃。
相較于2020-2023年，杭州甲級辦公井噴交付的情況，2024年優(yōu)質(zhì)辦公的入市速度逐步放緩，重點(diǎn)甲級項目預(yù)計于2025年交付入市。未來幾年，甲級辦公將同時受到需求萎縮和新增乙級辦公、商務(wù)園區(qū)辦公的沖擊（2023年杭州主城區(qū)乙級/園區(qū)辦公交付約200萬平方米）。杭州辦公市場面臨供需失衡局面，未來新增入市項目的去化周期被拉長，租金上漲空降將受擠壓。
戴德梁行杭州公司項目及企業(yè)服務(wù)部 馮帆
戴德梁行浙江區(qū)域公司總經(jīng)理 湯耀光
戴德梁行浙江區(qū)域公司總經(jīng)理湯耀光表示：“杭州辦公市場正處于存量導(dǎo)向階段，租戶市場及經(jīng)濟(jì)變化背景下，企業(yè)對于樓宇選擇更多，并且成本結(jié)構(gòu)考量更加復(fù)雜，對于業(yè)主端在策略調(diào)整層面提出了更多的要求。十四五期間將是中國深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，在經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長下，市場信心不足的問題將會隨時間解決，屆時市場預(yù)期得以改善，需求將得到恢復(fù)。”
2023杭州商業(yè)秩序更迭 2024商業(yè)市場將提質(zhì)煥新
2023是商業(yè)的新一輪起點(diǎn)，更是新挑戰(zhàn)的開始，商業(yè)秩序更迭，在紛繁復(fù)雜的環(huán)境中，“復(fù)蘇”是貫穿全年的主線，這是商業(yè)最大的信心和動力。圍繞“復(fù)蘇消費(fèi)”，杭州積極出臺促消費(fèi)政策，發(fā)放消費(fèi)券、舉辦購物節(jié)、打造夜經(jīng)濟(jì)、對消費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼、允許商業(yè)外擺等一系列舉措。
從全市商業(yè)開業(yè)情況和運(yùn)營表現(xiàn)來看，杭城新開商業(yè)數(shù)量復(fù)蘇，年輕力商業(yè)涌現(xiàn)，非標(biāo)商業(yè)成功出圈。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，杭州2023年新開商業(yè)數(shù)量為16個，新開商業(yè)面積共計1,275,800平方米，相較于2022年新開商業(yè)面積增長率為88%。商業(yè)體百花齊放各具特色，特色街區(qū)商業(yè)表現(xiàn)突出，2023年新開特色街區(qū)商業(yè)數(shù)量5個，占2023年新開商業(yè)總面積31%。全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金整體表現(xiàn)穩(wěn)健，全市商業(yè)平均租金攀升至6.86元/天/平方米，相較于2022年增長率為1.5%。城市核心及非核心商圈租金均略有攀升，個別商圈受部分商業(yè)調(diào)整影響，租金維持下行趨勢。優(yōu)質(zhì)商業(yè)空置率持續(xù)下降，全市商業(yè)平均空置率已降至8.34%，為近四年新低，人潮回歸之下，商家預(yù)期消費(fèi)轉(zhuǎn)好，搶先“快跑”。
從杭州商業(yè)品牌動態(tài)及首店情況來看，商業(yè)體穩(wěn)字當(dāng)頭，注重調(diào)鋪的業(yè)態(tài)及品牌的質(zhì)量升級消費(fèi)復(fù)蘇不及預(yù)期，下半年品牌拓店速度明顯放緩。2023年杭州全市新開門店數(shù)量為550家，較2022年同比下降28%，新關(guān)門店數(shù)量為448家，較2022年同比下降14%。其中，零售與餐飲的新開及關(guān)閉數(shù)量占大比重，在新開門店中，零售數(shù)量為221家，餐飲數(shù)量為219家，關(guān)閉門店中，零售數(shù)量為176家，餐飲數(shù)量為167家。首店方面，2023年杭州首店數(shù)量增加221家，同比2022年上漲9%，首店品牌涵蓋餐飲、零售、兒童親子、文體娛、生活服務(wù)等各個主流業(yè)態(tài)，滿足大眾化的消費(fèi)需求，緊跟消費(fèi)新潮流。新開首店48%集中于市級商圈，城市級商圈依舊是首店進(jìn)駐的不二之選，武林商圈首店數(shù)量為44家，收割力反超湖濱。但在首店多點(diǎn)開花的高潮下，過去三年杭州引進(jìn)的731家首店中，目前54%正常營業(yè)，高淘汰率已成為杭州“首店通病”。此情況下，首店應(yīng)進(jìn)行從“量變”到“質(zhì)變”的轉(zhuǎn)型，尋求高品質(zhì)增長。商場仍需根據(jù)自身特色，引入合適自己的首店組合，才是完美的吸金法則。而首店本身也該利用功能創(chuàng)新、業(yè)態(tài)復(fù)合或跨界創(chuàng)新，衍生出新消費(fèi)，結(jié)合在地文化元素等創(chuàng)新措施。
展望2024年，我們有望迎來NEO PARK-未來里、芳正國際廣場、亞奧萬象天地等諸多重磅項目的入市，預(yù)計新開數(shù)量預(yù)計為23個，共計面積為1,678,000平方米，存量商業(yè)將突破1500萬方。在商業(yè)內(nèi)卷化的當(dāng)下，特色成“剛需”，商業(yè)如何標(biāo)新立異成為看點(diǎn)。在消費(fèi)態(tài)度上，隨著消費(fèi)觀念的趨于理性，消費(fèi)者在購買行為上也發(fā)生變化，消費(fèi)者熱衷于尋找消費(fèi)最優(yōu)解。
戴德梁行杭州公司項目及企業(yè)服務(wù)部 陳校鋒
戴德梁行杭州公司項目及企業(yè)服務(wù)部發(fā)言人分析，當(dāng)下消費(fèi)市場真正發(fā)生的既不是單純的升級，也不是簡單的降級，而是分層。順應(yīng)消費(fèi)分層這一主流趨勢，面對越來越年輕化的消費(fèi)客群，消費(fèi)者回歸理性消費(fèi)。商業(yè)體需做好以下兩點(diǎn)：第一需做好客群細(xì)分,第二清晰洞察消費(fèi)者真實(shí)需求。
戴德梁行浙江區(qū)域公司總經(jīng)理湯耀光表示：“展望2024年，杭州商業(yè)首要任務(wù)是激發(fā)消費(fèi)潛力，推動商業(yè)從復(fù)蘇轉(zhuǎn)向增長持續(xù)擴(kuò)大。伴隨著政府出臺更多更精準(zhǔn)的促銷費(fèi)政策，2024杭州商業(yè)市場表現(xiàn)預(yù)期將保持穩(wěn)中向上整體態(tài)勢。面對越來越年輕化且務(wù)實(shí)的消費(fèi)，2024年，創(chuàng)新比什么都重要。模式的創(chuàng)新、理念的創(chuàng)新、定位的創(chuàng)新、場景的創(chuàng)新和運(yùn)營手段的創(chuàng)新，才能真正成為讀懂消費(fèi)者的商業(yè)。”
戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文表示：“2023年杭州整體經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)中向上的態(tài)勢。亞運(yùn)會、良渚論壇推動杭州城市綜合能級和國際影響力顯著提升，城市國際化發(fā)展進(jìn)入了重要‘窗口期’。2024年的杭州將推進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)二次攀登，奮力開創(chuàng)“勇攀高峰、勇立潮頭”新局面，未來可期可待。”