PART 1
我的朋友阿花住在萬(wàn)科西廬。
去年12月，龍湖西溪天街開(kāi)幕，B1樓開(kāi)出一間盒馬鮮生。這家店距離西廬1公里多，對(duì)阿花來(lái)說(shuō)，只是多了一家周末可逛的超市。
萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，一個(gè)多月后的這場(chǎng)隔離中，她會(huì)每天定好鬧鐘，在線搶盒馬小哥。
對(duì)搶購(gòu)?fù)耆辉谛械乃?，都還不知道，通過(guò)西溪龍湖店建立的“盒粉群”，小區(qū)居民還可以拼單，店員在當(dāng)晚匯總，第二天集中送達(dá)小區(qū)。
社區(qū)團(tuán)購(gòu)，正是盒馬試水的新業(yè)務(wù)之一。第三方數(shù)據(jù)顯示，盒馬在疫情期間線上訂單數(shù)量同比大漲220%，春節(jié)期間App日活同比增長(zhǎng)127.5%。
我向阿花打聽(tīng)西廬拼單這事時(shí)，她并不在意是否錯(cuò)過(guò)了盒粉群，倒是敏銳地問(wèn)：“我的房子要漲了嗎？”
短時(shí)間內(nèi)，很難有數(shù)據(jù)科學(xué)呈現(xiàn)這之間的關(guān)聯(lián)。而去年年底，貝殼找房的確發(fā)布過(guò)一份《2019盒區(qū)房報(bào)告》，以盒馬和貝殼的大數(shù)據(jù)，佐證盒區(qū)房在全國(guó)10個(gè)一二線城市的受青睞程度。
具體到杭州，在租房層面，盒區(qū)房的成交價(jià)格、受關(guān)注度都優(yōu)于周邊的非盒區(qū)房；
在買賣層面，盒區(qū)房也更受買家青睞，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶看量比非盒區(qū)房高出13.3%，隨之而來(lái)的，是盒區(qū)房平均交易周期比非盒區(qū)房快13.9天。
也就是說(shuō)，盒區(qū)房的流動(dòng)性明顯勝出。
十個(gè)城市中，盒區(qū)房平均交易周期短7.49天
這份報(bào)告的主要結(jié)論是，在買房和租房過(guò)程中，人們?cè)絹?lái)越看重周邊配套，看重居住便利性，“懶人友好型”社區(qū)越來(lái)越受歡迎。
對(duì)杭州這樣規(guī)模的新一線城市來(lái)說(shuō)，在一場(chǎng)疫情的急速催化之下，在學(xué)區(qū)、地鐵、醫(yī)院這幾個(gè)硬指標(biāo)之外，另一個(gè)選房參數(shù)變得格外重要：要離商超近！
而盒馬，只是恰恰成為了生鮮商超的代表，盒區(qū)房紅得順理成章。
PART 2
盒區(qū)房，是指位于盒馬門店配送范圍內(nèi)，可以享受最快30分鐘免費(fèi)配送的樓盤及小區(qū)。
一家盒馬門店的模型是這樣的：配送半徑約3公里，覆蓋面積約28平方公里，平均覆蓋人數(shù)為25-30萬(wàn)。
截止目前，杭州總共有14家盒馬門店，也就是說(shuō)，可以服務(wù)到至少350萬(wàn)盒區(qū)居民。
14家店中，余杭區(qū)3家、江干區(qū)2家、濱江區(qū)2家、西湖區(qū)2家，拱墅、下城、上城、蕭山、錢塘新區(qū)各一家。
盒馬的選址標(biāo)準(zhǔn)，一貫都不傾向于城市核心的繁華商圈。離延安路傳統(tǒng)商圈和西湖最近的，是解百店。而更多門店散布于大杭州，花開(kāi)N朵，各表一枝。
他們的選址方式，仿佛手拿一個(gè)3公里半徑的圈，在城市版圖上移動(dòng)，度量著圈內(nèi)支付寶及淘系用戶的密度，達(dá)到了一定標(biāo)準(zhǔn)，才在這個(gè)圈內(nèi)物色合適的物業(yè)。
2019年的盒區(qū)房報(bào)告里，最有意思的一組數(shù)據(jù)是“消費(fèi)力TOP10盒區(qū)房”，也就是社區(qū)下單排行榜，資深吃貨聚集地一目了然。
杭州TOP10“吃貨小區(qū)”是：福鼎家園、西溪風(fēng)情、錢塘明月、綠地旭輝城、西溪北苑、西溪八方城、遠(yuǎn)洋公館、富力西溪悅居溪區(qū)、九龍倉(cāng)碧璽、中海寰宇天下C區(qū)。
這組數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出的是，盒區(qū)房的消費(fèi)水平和房?jī)r(jià)并不相關(guān)，不存在“房子越貴，吃得越好”的現(xiàn)象，只是以不同區(qū)域的活躍度，驗(yàn)證了盒馬門店選址的成功。
在盒馬的版圖上，是將城市從生活維度進(jìn)行劃分，以門店為中心，三公里為半徑，形成一個(gè)個(gè)生活組團(tuán)，“去中心化效應(yīng)”極為明顯。
如果消費(fèi)力還不足以佐證的話，另一組數(shù)據(jù)則更全面地融入了“懶人社區(qū)”的其他指標(biāo)。
依據(jù)生活便利、交通便利、環(huán)境宜居、商業(yè)發(fā)展、盒區(qū)房消費(fèi)單量及門店距離等指標(biāo)，報(bào)告排出了“杭州最宜居的潛力盒區(qū)房TOP5”。
PART 3
大關(guān)、金沙湖、未來(lái)科技城、濱江、臨平。
仔細(xì)看看，宜居盒區(qū)房關(guān)聯(lián)的五大板塊，無(wú)一是杭州的老牌核心商圈，而在購(gòu)房者的眼里，它們都是再熟悉不過(guò)的熱門板塊。
逐一來(lái)看看這五個(gè)盒區(qū)房板塊的樓市狀態(tài)吧。
▍大關(guān)
建于上世紀(jì)九十年代的大型居住區(qū)，
大關(guān)西七苑建于1996年，如今二手均價(jià)約3.5萬(wàn)。
這里臨近盒馬在杭州的第一家店，運(yùn)河上街店，2017年夏天開(kāi)張。南起勝利河，北至石祥路，跨越運(yùn)河兩岸的大塊區(qū)域，都是它的配送區(qū)。
石祥路以北，由盒馬杭行路店無(wú)縫銜接。這兩個(gè)配送區(qū)相連之后，你眼熟嗎？紅透了2019的“大城北示范區(qū)”和“運(yùn)河新城”，不就是指這里嗎？
大關(guān)片區(qū)中，有融創(chuàng)即將首開(kāi)的杭源里，價(jià)格未明。沿運(yùn)河向北去，已經(jīng)亮相的天閱云合源公寓、風(fēng)尚望和灣，以及年底剛搖號(hào)的璀璨瀾宸，都在此間，均價(jià)約在2.9-3.8萬(wàn)之間。
▍金沙湖
被稱為下沙CBD的金沙湖，也是典型的盒區(qū)房板塊。盒馬報(bào)告中的明星社區(qū)龍湖滟瀾星座，40年產(chǎn)權(quán)，二手均價(jià)約2.4萬(wàn)。
這一板塊屬于盒馬下沙銀泰店的配送范圍，正是板塊的生活中心所在。去年10月，捂盤三年的湖景居推出過(guò)近300套房源，除此之外新房斷供已久，而二手房交易卻非?；钴S，譬如龍湖滟瀾山，均價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站在3.8萬(wàn)。
2020年，這里最受期待的項(xiàng)目莫過(guò)于綠城的春風(fēng)金沙，雙限之下均價(jià)為37500元，讓許多綠城粉期盼已久。
▍未來(lái)科技城
如果按行政區(qū)劃來(lái)看，盒馬店最密集的是余杭區(qū)，其中兩家在未來(lái)科技城，這里正是阿里大本營(yíng)所在。
富力西溪悅居，二手均價(jià)約4.2萬(wàn)，它距離盒馬親橙里店只有約500米，標(biāo)準(zhǔn)的未來(lái)科技城1.0核心區(qū)。親橙里店也被稱為最具阿里味的盒馬門店，據(jù)說(shuō)也是銷售額最高的門店。
附近的另一家，就是西溪龍湖店了。兩家配送區(qū)域相連，將文一西路沿線從淘寶城到浙大紫金港囊括在懷，正是“宇宙中心”的所在。
目前的配送范圍里，新盤供應(yīng)并不多，即將推出聯(lián)排的是香港興業(yè)耦園。
不過(guò)，每年海量的人口增速，也確保了宇宙中心的擴(kuò)容速度。天空之城和富力中心就在近旁，未來(lái)科技城2.0核心區(qū)正在崛起，以及老余杭和閑林的補(bǔ)充，還擔(dān)心沒(méi)有好住的房子么？
▍濱江
欣盛東方郡，如今二手均價(jià)約5.3萬(wàn)，是上榜盒區(qū)房里最高的了（當(dāng)時(shí)濱江金茂府尚未交付）。
濱江板塊不大，基本都處于盒馬星光大道店配送范圍內(nèi)，也囊括了奧體的一部分。濱江金茂府、曉風(fēng)印月均在其間，豪宅與紅盤比比皆是。
2020年的濱江，即將入市新盤是萬(wàn)千寵愛(ài)的丹楓四季，還有西興的御濱府，限價(jià)約在48000-49200元。
濱江區(qū)的另一家盒馬位于浦沿映創(chuàng)城，浦沿久未有新盤，今年將有世茂棲棠譽(yù)灣入市。這里的二手和一手倒掛不會(huì)太明顯，都在4萬(wàn)上下。
▍臨平
報(bào)告中提到的臨平邱山小區(qū)，二手均價(jià)不到2萬(wàn)。它位于臨平中都店的配送范圍內(nèi)，周邊暫無(wú)新盤入市。
而今年供應(yīng)量喜人的，將是近旁斷供已久的臨平新城，核心區(qū)將有禧瑞江南、時(shí)代芳華、悅美廬、翡麗云邸、濱耀城五個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市，精裝限價(jià)2.77萬(wàn)；還有星橋板塊2.4萬(wàn)，喬司板塊2.87萬(wàn)，生活配套都不會(huì)差，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，是性價(jià)比非常高的板塊。
這五大活躍區(qū)域，和樓市的熱門區(qū)域真的神同步。均價(jià)三四萬(wàn)，配套挺齊全，這樣高性價(jià)比的城中板塊，值得你作為買房目標(biāo)。
如果你正要租房或是下單二手房，大可打開(kāi)盒馬APP，看一下心儀的小區(qū)在不在配送范圍內(nèi)。
而如果是買新房的話，在臨近區(qū)域內(nèi)，不必為了是不是盒區(qū)房而糾結(jié)太久。按照盒馬的作風(fēng)，門店版圖和業(yè)務(wù)模式的拓展，都會(huì)快于你的想象。
PART 4
我住的小區(qū)，與盒馬某店的配送范圍隔了一條街，這一波便利沒(méi)享受到。
好在2月初，杭州復(fù)工復(fù)產(chǎn)的第一批商家名單里，社區(qū)生活配套就被圈了重點(diǎn)。最近這一周，小區(qū)里的水果店、生鮮店、寵物店、tony老師紛紛回歸。
雖然小區(qū)門禁寬松了不少，但林林總總的生活消費(fèi)，能就近完成的，大家都就近解決，然后回家繼續(xù)貓著。
關(guān)于社區(qū)生活配套，你能在樓盤廣告里找到很多概念：城中之城、最后一公里生活圈、步行15分鐘半徑生活圈……
越來(lái)越多的新盤，在規(guī)劃之初，就基于用戶畫像和板塊先天條件，精心設(shè)計(jì)社區(qū)商業(yè)模式。
藍(lán)城的同城頤養(yǎng)產(chǎn)品陶然里，配備1萬(wàn)多㎡服務(wù)空間，包括幼兒園、生活超市、共享餐廳、恒溫泳池、頤養(yǎng)中心；
百萬(wàn)方體量的前灣國(guó)際，用人行天橋?qū)?ldquo;鄰里之家”與住宅區(qū)貫通，生鮮菜場(chǎng)、恒溫泳池、輕餐飲、長(zhǎng)者中心、親子早教一應(yīng)俱全；
天空之城也不只是“造在地鐵上”，它還擁有商業(yè)中心、學(xué)校、藝文中心、體育館、晴雨空間……
盒馬密布于城市的門店也好，開(kāi)發(fā)商各種新穎的社區(qū)商業(yè)模式也好，都是在盡量短的半徑內(nèi)，讓生活配套唾手可得。一場(chǎng)疫情，更加快了它們的成熟和迭代。
到2020年底，如果再出一份盒區(qū)房報(bào)告，我相信它會(huì)有更好的表現(xiàn)。
而在骨架不斷拉伸的城市版圖上，我更想看到五花八門的懶人社區(qū)。你可以千里迢迢坐飛機(jī)去吃一頓米其林，但家門口，也得有足夠的條件，任你懶，由你宅。
▍觀點(diǎn)·問(wèn)答·導(dǎo)購(gòu)·土地·市場(chǎng)C E N G L O U · C H I N A
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▍2020年買房系列報(bào)道C E N G L O U · C H I N A
◎2020年買房系列之德信：超12盤推新
◎2020年買房系列之融創(chuàng)：6大新盤、11盤在售
◎2020年買房系列之萬(wàn)科：17盤且手握6大TOD
◎2020年買房系列之龍湖：5個(gè)續(xù)推盤和3個(gè)新盤
◎2020年買房系列之濱江：26盤在售待售，可售1萬(wàn)套
◎2020年買房系列之綠城：5大新盤，2700套亞運(yùn)村
◎2020年買房系列之十大期待樓盤
◎板塊盤底系列之蕭山市北：可售8286套
◎板塊盤底系列之城東新城：6400套大逃殺
◎板塊盤底系列之運(yùn)河新城：3萬(wàn)8到2萬(wàn)9，近4000套
◎板塊盤底系列之艮北新城：14個(gè)盤火拼
◎板塊盤底系列之奧體：5000套，至少還有8個(gè)新盤
◎板塊盤底系列之濱江：4836套在路上，不缺新房
◎板塊盤底系列之老市中心：17個(gè)豪宅，可售7557套
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文∣波波
編輯∣二叔
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這里有杭州樓市最新鮮的熱盤和消息
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