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來自:購房俱樂部

杭州規(guī)定新拍土地必須做架空層,那么計不計入“容積率”?

上周,杭州掛出了60宗涉宅地塊。

杭州掛出“800億”土地,房企拿地要靠“猜價格”這批土地中,對56宗地塊的層高和架空層做了硬性規(guī)定。1、所有地塊所建住宅,層高不得低于3米;2、除了底層設(shè)置配套公建的單元外,高層住宅需設(shè)置架空層且架空層層高不小于4米,合理布置相應的居民活動、鄰里交往空間和設(shè)施。


這算是對“競品質(zhì)”有了更為具體詳細的規(guī)定。

杭州的購房者,應該對架空層都不陌生。

現(xiàn)在很少有樓盤做會所,把心思都花在了架空層上。尤其是限價之前,杭州很多開發(fā)商都做架空層,整個社區(qū)文化、鄰里文化都體現(xiàn)在架空層,有很強的品牌輸出目的。

架空層一度成為住宅溢價的王牌,東原、融創(chuàng)等房企都是把架空層拿來做品牌辨識度。

各家的軟文一度把重點放在架空層上,樓盤的格調(diào)都靠架空層來拔高。健身房、長者空間、書房、童玩區(qū)都不算什么,更有開發(fā)商把架空層雕出花來,畫展、美術(shù)館、親子烘焙、4點半課堂等等……

總之,種類繁多,內(nèi)卷得厲害。

當然,作為購房者,我們自然欣喜這樣的內(nèi)卷。那時候開發(fā)商的內(nèi)卷之下,架空層的打造一度成為新盤開發(fā)的必備。某種層面上來說,架空層提升了樓盤的檔次。

所以,這次集中掛牌,強制規(guī)定了做架空層,大部分人是拍手叫好的,提升品質(zhì)的事情誰不喜歡?增加了小區(qū)的公共活動空間,提高居住舒適度。

我個人是非常羨慕近幾年交付的樓盤,架空層內(nèi)容很豐富,也很有設(shè)計感。


像我們小區(qū),2014年交付的房子,雖然每棟樓都有架空層,但內(nèi)容就非常單一。除了放幾把休閑座椅外,最大的功能就是快遞柜,其他無。高大上沒有體會到,反而經(jīng)常因為有業(yè)主把電瓶車停在架空層而增加了物業(yè)維護的負擔。

本來是開發(fā)商因為市場競爭的主觀產(chǎn)品打造行為,現(xiàn)在卻成了硬性要求。

市場的背景大約是這樣的:大家都認可架空層增加了樓盤的居住品質(zhì),希望開發(fā)商延續(xù)架空層的產(chǎn)品設(shè)計。

開發(fā)商為什么現(xiàn)在不愿意做架空層了呢?

說來說去還是因為限價,開發(fā)商的利潤被壓縮。

做架空層沒有大家想象中的那么簡單,要打造一個好的架空層,其實要花很多心思。開發(fā)商除了要肯花錢外,還要注重設(shè)計的儀式感、主題化和參與性。

架空層既是大堂的空間延伸,又是景觀的一部分,要考慮墻地面的裝飾性、燈光的色調(diào)、家具的格調(diào)等,哪哪都要花錢。這么麻煩的事情,在沒有溢價,或者說不需要促進賣房的前提下,差不多就是“多做多錯、少做少錯,不做不錯”。這幾年,很少能看到令人眼前一亮、被驚艷到的產(chǎn)品,原因也在于此。是不是有點懷念那個內(nèi)卷的市場?根本不需要硬性規(guī)定,就把架空層雕成花的市場。

不過也有人質(zhì)疑:“架空層是不是意味著公攤更大了?起步的戶型也就更大?”

還有人把架空層跟容積率關(guān)聯(lián)起來,意味架空層讓公攤更大了,自己的套內(nèi)面積就小了。

這個想法真的沒有任何根據(jù)。

首先,起步戶型大不大,跟架空層沒什么關(guān)系,很多主打90方的剛需樓盤,也做了架空層。一些不做架空層的樓盤,也做了大戶型。

目前還沒有在土地出讓說明文件上,對于戶型有硬性規(guī)定,不過開發(fā)商倒是自發(fā)地跟約好似地把戶型越做越大。開發(fā)商為什么現(xiàn)在都做大戶型?

杭州早幾年,就對架空層計不計入容積率有明確規(guī)定,截至目前并沒有變化。


架空層被定義為架空層,應滿足以下條件:以柱、剪力墻落地、視線通透、空間開敞;無特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。

我給大家翻譯一下:架空層內(nèi)的開放式敞開的空間不計入容積率的,但是電梯井、門廳、過道等圍合部門應計入容積率。要計入容積率的部分,哪怕不做架空層做成正常的一樓,也會有這部分公攤。

當然也會存在這樣的情況,為了架空層的舒適度,門廳、過道會做大,但平攤下來的面積非常小,不用過分在意。這也是為什么架空層后期改造不當,會被認定為“違章建筑”,本質(zhì)就在于應敞開的空間沒有敞開。這個顧慮應該可以解除了吧?

來源:獨立評房
回復(12)
有架空層是好事情

2022-03-29

接下來的房子會比之前好一點吧

2022-03-29

很多架空層都變成了電瓶車??康膱鏊?

2022-03-29

層高不低于3米是指凈高嗎?還是算上樓板厚度。

2022-04-01

加空層有空間感

2022-04-01

這么做確實是有好處

2022-04-01

架空層在雨天還是蠻舒服的

2022-04-01

架空層開發(fā)商不賺錢

2022-04-01

又有新的規(guī)定了

2022-04-01

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