01
杭州法拍市場從不缺話題。
昨天，二拍的綠城麗江公寓一線江景房——悅江苑3幢1單元1501室及其配套車位，6人報名，最終以900萬元成交，低于評估價86萬。
房屋建筑面積193.50㎡，去掉車位（50萬），實際單價約4萬4。
這個數(shù)字，還不及隔壁錢二的地價。
一房一價顯示，2010年該房源發(fā)行價為36510元/㎡。相當于13年時間漲了20%，基本等于“原地踏步”。
綠城+一線江景，尚且跑輸大盤，這不禁讓人聯(lián)想到如今“遍地開花”的高層大戶型。
不僅面積越做越大，而且大有從核心地段向外圍蔓延的趨勢。將來這么多高總價的二手房，又會面臨什么樣的境地？
02
麗江公寓位于九堡沿江，直線距9號線九睦路站約1.3公里。
分南北兩區(qū)，北區(qū)2008年交付，以小戶型為主（多為兩房）。南區(qū)沿江，2012年交付，全是160㎡以上的大戶型（三房起步），均價超3萬。
其中，一線沿江的4棟樓，為200㎡（四房）或300㎡（五房）左右的大戶型。
作為杭州首個全精裝修樓盤，麗江公寓南區(qū)的配置（裝標4500-5000元/㎡），即便以現(xiàn)在眼光看也很高，超過許多“限價豪宅”。
外立面為石材與玻璃幕墻，架空層層高約6.05米，住宅層高約3.15米。
室內(nèi)裝修上，餐客廳大理石踢腳線，漢斯格雅、杜拉維特和唯寶衛(wèi)浴，西門子電器、大金空調(diào)，還有地暖和新風。
小區(qū)還配有會所和室外泳池，均為一梯一戶。
法拍的這套房源，四房兩衛(wèi)，15樓東邊套，景觀視野相當好。不僅可一覽小區(qū)園林，南向還有開闊的江景。
我研究了下戶型圖，整體呈南北長、東西窄，采光面特別好。
三房朝南，共享一個東南朝向的弧形陽臺。餐客廳直連一個約12㎡的東向弧形陽臺。戶型北側，還有一個陽臺。
當然，因為交付年久，裝修風格不太符當下潮流。
03
房子屬性不錯，流動性卻不高。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，今年1月至今，麗江公寓共成交23套二手房：104㎡以下21套，另有138㎡和172㎡各1套。190㎡以上的成交為零。
我又往前統(tǒng)計了三年，結果差別明顯。
行情火熱的2020年和2021年，190㎡以上均超過10套。降溫的2022年，只有2套。
再看掛牌情況，目前小區(qū)112套在售，190㎡以上26套，占比23%。至于掛價參差不齊，低至3萬6萬，高達8萬3。
掛價4-5萬的基本是低區(qū)房源，也夾雜著幾套中高區(qū)房源，但多為二線江景樓幢。
“樓層中等的一線沿江房，5萬左右能成交。”中介說。
但因為總價到達了千萬級別，市場又冷，大多有價無市。用中介的話來說，現(xiàn)在大戶型基本處于“休眠狀態(tài)”：
因為看房極少，許多房東已選擇躺平，不降價也不撤銷，就默默掛著。
二手高層大戶型難賣，不是個例。
同板塊的陽光國際江景大宅（宋都天潤），主力250-460㎡，新房毛坯3.5-5萬/㎡（總價900-1600萬），定制精裝4.5萬-6萬/㎡（總價1500-2700萬）。
近一年半，整個陽光國際200㎡以上成交4套，最高網(wǎng)簽價4萬7。與現(xiàn)在4萬4-5萬的誠心掛價，基本一致。
保利東灣的江景大平層，10多年前新房最貴賣到2萬，現(xiàn)在掛價普遍2-3萬，且成交低迷。
還有臨平新城的梧桐藍山，六七年前也賣過一批大戶型（158-295㎡），均價最貴1萬8。2022年以來，同類面積二手房，成交6套。
04
就全杭城來說，以前的大戶型盤算零星點綴。
不過，近一年開發(fā)的新房高層，對大戶型卻越發(fā)癡迷了，大有“遍地開花”之勢。
比如上月綠城剛拿下的錢二宅地，規(guī)劃戶型面積達180-370㎡，且主力戶型做到了280㎡，超過板塊之前所有樓盤。
作為核心改善板塊，無論錢二江河匯，還是南星、濱奧和申花，做大面積都是必須的。
還有艮北、市北、浦沿這類配套成熟、又緊鄰核心板塊的剛改板塊，適當拔高戶型（比如139㎡起步）也能理解。
讓人不解的是，許多非核心區(qū)塊甚至郊區(qū)，也紛紛上馬大戶型（個別是地塊要求）。
像城東面某板塊的幾個新盤，最大面積做到了160-180㎡，且139㎡以上房源占比很高。
再往西看，未科就不用說了，高層基本139㎡起步。云城首發(fā)項目杭與城，139㎡以上戶型占比也超過了一半。
三墩北高層最大戶型175㎡，甚至瓶窯都拉到了150多㎡……
不過有趣的是，最近新房搖號出現(xiàn)了微妙變化。
在勾莊、艮北、運河新城、文暉等多個熱門板塊的新房選房現(xiàn)場，小戶型率先被選完，大戶型留到了最后。有的沒人選，甚至轉線下銷售。
這與過去兩年，新房搖號“首選大戶型”的市場行情，形成強烈反差。
05
表面看，大戶型的困境是市場下行導致的結果。
但核心原因，和我們之前分析多層大平層（留莊16年沒漲？杭州“核心資產(chǎn)”最大的一次危機）賣不出溢價類似——地段與總價的不適配。
不是所有板塊，都適合批量做大戶型的。
一江兩岸這些核心板塊，之所以戶型越大，越能賣出溢價，在于它們能吸引全城乃至全省富人的目光，愿意為尺度舒適感買單。
而其余多數(shù)板塊，是剛需和首改板塊，更追求“小而精”。
同樣139㎡四房和168㎡四房，功能格局類似，無非空間大小差別（或者再多個衛(wèi)生間），但總價壓力相差不小。
而且，這些板塊的二手大戶型，主要依靠有限的地緣改善客。
按杭州目前的供地節(jié)奏，大多數(shù)家庭都能在新房市場實現(xiàn)改善，留在二手市場上的客戶很少。何況有這樣的預算，估計也更愿意買到優(yōu)質(zhì)板塊去。
當然換一種角度看，對自住改善家庭是大利好。
畢竟二手市場上，很難以低價買到同樣的大戶型，而新房可一步到位。但前提是，不要抱太強的上漲預期。
就像這套麗江公寓法拍房，性價比突出（對比掛價）。報名人雖少，實際競拍過程卻相當激烈。
競價達230輪次，可見大家的認可。
來源：層樓